מחזור משכנתאות – טיפים שחשוב לדעת

סביבת הריבית הנמוכה במשק מביאה רבבות משקי בית לבצע שינוי ולחסוך עד מאות אלפי שקלים במשכנתא שלהם הדור של ההורים שלנו לקח משכנתאות , ברוב המקרים כאלה ש"אינן צמודות מדד" כך שברבות השנים חלק מהבנקים ויתרו להם על החוב (בול הדואר של הדוחות השנתיים היה יקר יותר מגובה החוב).

אבל בעשורים האחרונים משכנתא הפכה לנטל בלתי נסבל בבנייתו של כל תא משפחתי כאשר ההחזרים משכנתא הולכים ועולים מידי חודש ומרבע מההכנסה הפכה המשכנתא בשקט ל "זוללת התזרים הראשית " בתא המשפחתי (עד כדי שליש מההכנסה).
מתוך הקושי הגיע בשנים האחרונות לעולם טרנד חדש "מחזור משכנתאות ", מספר סיבות מרכזיות :
א. נטל בלתי נסבל על המשפחה – עד כדי "חוסר חמצן"..
ב. הגברת המודעות צרכנית שלנו כפרטים
ג. גידול התחרות בשוק בין הבנקים.
ד.מסלולים חדשים אטרקטיביים שלא היו זמינות כאשר היינו צעירים

אז איך זה עובד ?
א.מחזור עצמאי- אפשר פשוט לקחת את דוחות המשכנתא ,לגשת ל3 גופי מתחרים ולבדוק מי נותן יותר. (המומלץ לגוון בהצעה אחת מכל אפיק :בנק מסחרי /בנק משכנתאות / חברת ביטוח )שיטה זו מתאימה מאוד למי שיש בידו זמן ,הבנה עמוקה בפיננסים למשל מה ההבדל בין לוח שפיצר ללוח סילוקין אחר ,מהי ריבית אפקטיבית, ריבית נומינלית וכן שיש לו יכולת לקיים במשא ומתן מול הבנקים.
ב. פניה לליווי משכנתאות שזה עיסוקו ומספר שיטות לתמחור עלויות :
1) שיטת תמחור של דמי טיפול חד פעמי לליווי.
2) דמי טיפול + עמלה כאחוז מסך החיסכון (מתאימה למי שמוכן לשלם חלק מהחיסכון לטובת מי שירוץ במקומו ויביא את התוצאות)
ג. פניה לייעוץ משכנתאות בלתי תלוי תשלום עבור ניתוח תיק בלבד ואז ביצוע מיחזור באופן עצמאי בהתאם להמלצות (פורשי צה"ל מסל הקורסים במסגרת תכנון פיננסי פנה כאן!)

יועצי המשכנתאות ב"מודל הליווי" מוציאים "מכרז" רחב מול האנשים הקובעים באמת במטה הבנק (ולא מול פקיד בסניף בו יפגוש ממחזר עצמאי ) וכך מקבלים תמונת מצב של כדאיות היועצים עשויים לזכות בריבית מאוד זולה גם יחסית ללקוח פרטי כי הבנק לוקח בחשבון שהיועץ מפנה אליו "מסות" של לקוחות ולכן מגלה גמישות רבה.יתרון נוסף שיש ביועץ הוא שההצעה שהוא מקבל מהבנק נשמרת בכל התהליך ואין "הלחצה " של הבנקאי בדלפק כי "ריבית תקפה רק לשבועיים " .

בירוקרטיה (במה זה כרוך ?)
"אין ארוחות חינם" אמרו חכמינו .. יש לחיסכון הזה עבודה מקדימה שרובה נעשית על ידי היועץ אבל חלקה על פי חוק מחייבת מעורבות שלך מול הרשויות.(בדוק מה ניתן לקבל כשירות מהשליח של היועץ ויכול לחסוך לך זמן) ישנם יועצים / בנקים שמבקשים מכם רשימה ארוכה של מסמכים נדרשים עד ש"בא לכם פשוט לוותר על הרעיון " מקצוענים באמת יכולים להסתפק בפריטים הבאים:
א. צילום ת.ז + ספח פתוח – שלך ושל בת הזוג .
ב. 3 תלושי שכר אחרונים שלך ושל בת הזוג (עצמאי : שומה אישית לשנתיים אחרונות דרך רו"ח ).
ג. דו"ח חשבון עובר ושב 3 חודשים (אם יש מספר חשבונות –יש לצרף את כולם )
ד. ריכוז הלוואות בנקאיות (מעבר למשכנתא אם יש כאלה )
ה. פירוט תשלומי המשכנתא ב 24 חודשים האחרונים (אם אין לך ניתן לבקש מהבנק)
ו. נסח טאבו עדכני (ניתן להזמין באינטרנט או באמצעות שליח של היועץ בתוספת תשלום)
ז. חתימה על כתב ההסמכה ליועץ המשכנתאות (חשוב להגביל בהסכם שלא יהא סעיף המאפשר ליועץ לקיחת המשכנתא מול הבנק על המשכנתא)
ח. אישור עירייה על כך שאין חובות על הנכס (מומלץ להקדים ולבקש כי לוקח זמן)

שמאי
לאחר קבלת האישור העקרוני מול הבנק היועץ יעביר אליך אישור לזימון שמאי , תפקידו להעריך את הנכס נכון ליום זה כדי לקבוע על פי זה את תקרת המשכנתא על הנכס. הפניה כזו מוזילה במאות אחוזים את עלות השמאי משירות זה באופן פרטי.
לצורך פגישה עם השמאי יש להכין לרוב את המסמכים הבאים :
א.טופס הפניית בנק (המפורט לעיל)
ב. נסח טאבו (אם יש לכם ישן ניתן להתעקש איתו שלא יחייב אחד חדש).
ג. ארנונה אחרונה
ד. תשריט בית משותף (ניתן להיעזר בשליח של בהיוועץ אם אינכם רוצים לשלם באינטנרט לחברות)
ה. במידה והדירה מושכרת יש לצרף חוזה שכירות לאחר העברת כל המסמכים ודו"ח שמאי היועץ חוזר לבנק ואמור לזמן אתכם לשיחה בה יציג את החלופות שמצא והיתרונות והחסרונות של כל חלופה.

כמה ומה עולה ?
עלויות נלוות משוער (ללא שליח) :
נסחי טאבו (30-40 ₪) – מומלץ להביא לטאבו כסף קטן ,צילום ת.ז ,וכרטיס אשראי שאינו אמריק אקספרס כיחי המכונה אינה מכבדת אותו
רישום משכנתא בטאבו – 70-80 ש"ח
תשריט לשמאי (30-40 ₪) ,
שמאי (בין 320 ₪ בהפניית בנק לדירה קטנה וזולה ועד 3000 שקל משוער לשמאי פרטי )
אישור עירייה – כ 50 ₪ (שימו לב שמצויין גוש חלקה)
שליחים- כמה מאות שקלים לפי הצורך.
פתיחת תיק בבנק 700 -1000 ₪
אישור זכויות נכס בחברת הבניה או חברה משכנת -70-100 ש"ח
עדכון ביטוחי נכס וביטוחי חיים (בביטוח חיים חשוב לקחת רק מסלול עם תשלום קבוע קבל הצעה!)
דו"ח מצב פירוטי משכנתא שנתיים אחרונות -כ150 ₪ .יעוץ משכנתאות בהתאם למודל שנקבע (תשלום קבוע ,לעיתים בנוסף אחוז מהחיסכון)

רגע לפני ההחלטה
לרוב היועץ /הבנק יביא לפניכם החלטה לבחירה באופן מימוש החיסכון :
א. להשאיר את ההלוואה לאותה תקופת זמן ולהקטין את התשלום החודשי .
ב. אופציה שניה הוא לקצר את חיי ההלוואה .
ג. אופציה שלישית- cashback – להשאיר את משך חיי ההלוואה והסכום ולמשוך את החיסכון בעלויות במזומנים לחשבון ( כן זה אמיתי – אמנם זו הלוואה ותו לא !! הלוואה אבל זולה מאוד וללא ערבים)

ההחלטה שלכם תלויה במספר גורמים כמו הצורך בתזרים משפחתי, פסיכולוגיה אישית (כי מי מבטיח לי כמה שנים אחיה..) ועוד ועוד. עובדתית רוב הישראלים בוחרים בהקטנת התשלום החודשי כדי להקל על התזרים החודשי.
לאחר שתאשר את החלופה ייקבע לך מעמד חתימה בבנק ותוכל להתחיל ולחסוך. ואל תשכח לשים לך תזכורת לשוב לבדוק בעוד כמה שנים.. מי יודע כמה תצליח לשוב ולחסוך.

ואם את מעוניין לקבל ליווי מקצועי (סל קורסים או פרטי)
ניתן לפנות כאן ונחזור אליך בהקדם האפשרי 

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב google
Google+
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn

פוסטים נוספים

בלוג

בתי מלון מומלצים בחו"ל

לונדון, רומא, בודפשט, ברלין, ברצלונה ,פירנצה, טוסקנה, אמסטרדם, ורשה, מדרידהמלצות על בתי מלון בחו"ל ממקור ראשון! בהן אנו מקיימים את הסדנאות מעבר לים החל מ

קרא עוד »
×