בוא תרוויח- פטורים בעסקאות נדל"ן

בניהול נדל"ן חלק קריטי של קבלת ההחלטות מתבסס על שיקולי מס. התעלמות משיקולי מס בעת קבלת החלטת קניית דירת מגורים, הן לצורך מגורים והן לצורך השקעה, עלולה לגרום לחיוב מיותר בתשלומי מס גבוהים, ובהפיכת עסקה הנדמית ככדאית לעסקה מפסידה.

כעיקרון, המיסוי על נדל"ן בישראל, במיוחד בעקבות הרפורמה שנערכה בחוקי המס בשנת 2013, גבוה מאוד ואפילו כולל מספר אבסורדים הנה מספר דוגמאות:

א. מס רכישה משולם על כל מחיר הדירה (כולל מע"מ). כלומר, במקום שהמיסוי יהיה על מחיר הדירה האמיתי לפני מע"מ המדינה גובה מס כפול.
ב. משפרי דיור "נקנסים" בהפסד מדרגות מס אם לא יצליחו למכור את הדירה הראשונה שלהם תוך שנתיים.
ג. מי שמחזיק דירה שקנה לפני שנת 2014 להשקעה ישלם מס גבוה יותר על עליית מחיר הדירה ככל שימכור אותה רחוק יותר מתחילת 2014.

עם זאת, כמו תמיד בחיים ידע = כוח !

ישנם לא מעט מקרים בהם ניתן ליהנות מפטורים במיסוי. אך חשוב לזכור ולהפנים. האחריות להגשת בקשה לפטור הינה על האזרח – המדינה לא תזכה אותך בפטור ממס אם לא תבקש זאת במפורש (מס מירבי על הרווח שלכם יחול כמעט תמיד באופן אוטומטי אלא אם תבקשו ותוכיחו זכאות לפטור).

מס שבח (המס על הרווח ממכירת דירה – באופן עקרוני ניתן לומר כי זהו המס שיחול על ההפרש שבין מחיר המכירה לעלות הרכישה)
רקע כללי:
א. הפטור ממס אחת לארבע שנים בוטל.
ב. העיקרון הוא שבמכירת דירה ישולם מס שבח של 25% על הרווח.
ג. מוכר שיש לו יותר מדירה אחת , נקבע "מס מוטב" (עד לשנת 2018 השימוש במס המוטב מוגבל לשתי דירות בלבד) , לפיו מס השבח ישולם על החלק היחסי של עליית ערך הנכס עד ליום 1.1.2014.במסגרת הטבה זו, מס השבח מוטל רק על החלק יחסי של התקופה בה החזיק המוכר בנכסלאחר יום 1.12014 ועד למכירתו).המשמעות – ככל שהמכירה תתבצע קרוב יותר ל- 1.1.2014 החבות של המוכר במס שבח תהיה נמוכה יותר.
ד. מוכר שיש לו דירה אחת (ועומד בקריטריונים הקבועים בחוק) – יכול למכור דירה כל שנה וחצי בפטור מלא ממס שבח.

שימו לב: אם מכרתם דירה יחידה או דירה להשקעה שהמחיר שלה הושפע מזכויות נוספות שיש לבניה – אתם עשויים להיות מחויבים במס שבח על החלק במחיר הדירה שהושפע מזכויות הבניה הנוספות.

דוגמאות:
א. דירה יחידה שנקנתה בשנת 2012 תהיה פטורה ממס שבח במכירתה.
ב. דירה שנקנתה בביום 1.1.2012 במיליון ש"ח ותימכר ביום 1.1.2015 בשני מיליון ש"ח הרווח עליה יהיה מילון ש"ח. לכן תשלום מס השבח לכאורה יהיה 250,000 ₪. אולם, על פי המס המוטב ישולם רק 1/3 מסכום זה כמס שבח שכן יש לשלם מס שבח רק על 1/3 תקופה (רק על שנה אחת מתוך 3 שנים של החזקה בנכס).
ג. במכירת דירה שלישית בתקופה שלאחר 1.1.2014 ישולם מס שבח בשיעור של 25% על כל התקופה בה הוחזק הנכס (אין זכאות למס מוטב).

ירושה – הפטור יאושר בתנאים המצטברים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש. כל קרבה אחרת אינה רלוונטית.
ב. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור ממס.
ג. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירה אחת בלבד !!

הערה: במידה שירשת יחד עם יורש אחר הזכאי לפטור ואינך זכאי לפטור בעצמך כדאי לשקול לוותר על חלקך בנכס זה לטובתו כדי ליצור חסכון במס.

פטור חד פעמי במכירת 2 דירות יחד
במכירת 2 דירות ששווין ביחד עד 2 מיליון ש"ח לטובת קניית דירה גדולה יותר ששוויה לפחות 75% משווי 2 הנכסים אתם זכאים לפטור חד-פעמי. (לדוגמא : אם מכרתם 2 נכסים ב 2 מיליון ש"ח ושווי הדירה החדשה שתרכשו יהיה לפחות מיליון וחצי ש"ח אתם זכאים לפטור זה).

המיסוי על דירות יוקרה
אם יש זכאות לפטור כלשהו גובה הפטור בכל מקרה יהיה מוגבל לתקרה של של 4.5 מיליון ש"ח. כלומר, החלק היחסי ברווח בגין החלק במחיר הנכס שמעל 4.5 מיליון ש"ח ימוסה (אפילו אם הנך זכאי לאחד הפטורים לעיל).

פטורים נוספים
קיימים פטורים נוספים בחוק למקרים שונים שמומלץ לערוך לגביהם בדיקת זכאות, כגון: פטור ממס במכירה למוסד ציבור, פטור ממס בהעברה בלא תמורה לקרוב, פטור ממס בהעברה מנאמן לנהנה, פטור ממס בפירוק חברה.

מס רכישה

העובדות
א. שיעור מס הרכישה ברכישת נכס מקרקעין שהוא לא דירת מגורים הינו 6%.
ב. ברכישת דירת מגורים להשקעה (שהיא לא דירה יחידה) קיימות מדרגות מס, לפיהן שיעור המס גדל באופן הדרגתי ככל ששווי הדירה עולה. החל משיעור מס של 5% ועד לשיעור מס של 10%.

ב. ברכישת דירת מגורים ראשונה (דירה יחידה) קיימת הטבה בשיעורי מס הרכישה. המדרגה הראשונה עד לסכום של כ- 1.5 מיליון ש"ח הינה בשיעור 0%. מעבר למחיר זה יחולו מדרגות מס, בשיעור של החל מ- 3.5% ועד 10%.
1) ההטבה במדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מוגבלת לתושבי ישראל בלבד (באופן עקרוני).
2 ) מספר דירות המגורים ייספר לכל התא משפחתי ביחד (בני זוג וילדים עד 18).

כדאי לדעת:
א. דירה אחת בבעלותך המושכרת בשכירות מוגנת – אינה נחשבת דירה לצורך העניין ולכן ברכישת דירה אחרת תהיה זכאי להטבה של מדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה. .
ב. בעלות חלקית – חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת אינו נחשב דירה ולכן ברכישת דירה אחרת תהיה זכאי להטבה של מדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה.
ג. משפרי דיור – שימו לב!
1) בקניית דירה חלופית לזו שבבעלותך תהיה זכאות למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירה יחידה (למרות שיהיו בבעלותך שתי דירות לאחר רכישת הדירה הנוספת) – וזאת בתנאי שתוך שנתיים תימכר הדירה הראשונה
2) בקניית דירה חלופית לזו שבבעלותך מקבלן – תוכל להיות זכאי למדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה גם אם תמכור את הדירה הראשונה תוך שנה מהמועד שבו הסתיימה בניית דירת הקבלן.כלומר – גם אם בניית דירת הקבלן ארכה 3 שנים, עדיין תהיה זכאי למדרגות המס של דירה יחידה, בתנאי שתמכור את הדירה הראשונה בתוך שנה מקבלת הדירה מהקבלן.
ד. קבוצת רכישה – שווי הרכישה לצורכי חישוב מס הרכישה יהיה שווי איננו המחיר ששולם עבור הקרקע אלא שווי הדירה הבנויה.
ה. פטור לעולה – לעולים מגיעה הנחה משמעותית במס רכישה לניצול תוך שבע שנים מיום הכניסה לישראל – פעם אחת לדירה + פעם אחת לרכישת עסק.
ו. פטורים לאוכלוסיות מיוחדות (נכים, ניצולי שואה, זכאי רווחה וכו') יש לבדוק זכאות לפטורים או לשיעור מס מופחת באופן פרטני.

היטל השבחה (לרשות המקומית)

מהו היטל השבחה? מס אותו משלם המוכר כתנאי להעברת הזכויות בדירה לקונה. היטל ההשבחה הינו מס בגובה מחצית! מעליית השווי של הדירה עקב זכויות שנוספו לה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג.

היטל ההשבחה ישולם גם אם הזכויות הנוספות לא מומשו. כלומר, גם אם עדיין לא נעשה עמן דבר.

קיימים פטורים שונים מתשלום היטל השבחה, והנפוץ בהם הוא פטור בעת הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל הינו פחות מ- 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרוב שלו יתגוררו בדירה 4 שנים לפחות.

שימו לב! מוכר דירה שאינו לוקח בחשבון מראש חבות בהיטל השבחה במכירת הדירה עלול להיות מופתע מדרישת תשלום של עשרות אלפי ש"ח מהרשות המקומית כתנאי למתן אישור הרשות להעברת הזכויות על שם הקונה בטאבו. דמיינו מצב שבו לאחר מכירת הדירה אתם מגלים שישנן זכויות נוספות למימוש בדירה ומתברר לכם שהקונה שילם מחיר נמוך מדי עבור מה שהתברר שקיבל. לא רק זה, אלא שאתם תידרשו גם לשלם מחצית משווי הזכויות הנוספות שקיבל הקונה לרשות המקומית…

לסיכום
תכנון מס לגיטימי בעת ביצוע עסקאות נדל"ן (רו"ח או עורך דין המתמחים בנדל"ן) הינו כורחהמציאות . טעות בשקלול כל העובדות הרלוונטיות, בחירה לא נכונה של עיתוי עסקת המכר, או אי מודעות לפטורים השונים – כל אחד מאלה עלול לגרום להפסד של עשרות אלפי ש"ח ואפילו יותר.

מספר דוגמאות שהחלטה אחרת על אותה עסקה תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים:
א. אם אתם משפרי דירות ומכרתם את הדירה הקודמת שלכם לאחר שחלפו שנתיים ויום ממועד רכישת הדירה השנייה – ייתכן שתשלמו הרבה יותר מס מאשר אם תיתנו הנחה לקונה כדי לסגור עסקה יום לפני תום התקופה.
ב. אם תדחו את קניית הדירה הראשונה שלכם לעוד חודש , שלאחריו הילד שלכם שמחזיק בדירת מגורים יהיה גדול מ- 18 שנים ולא ייחשב לתא משפחתי מבחינת מיסוי מקרקעין – אתם עשויים להשיג חסכון משמעותי בחבות המס שלכם.
ג. אם קניתם דירה שנייה לפני 2014 ואתם צפויים להרוויח במכירתה טוב תעשו אם תקדימו להציעה למכירה כבר היום ככל שאפשר קרוב ל- 1.1.2014.

המאמר חובר עבור גולשי ביטחונט על ידי עו"ד ארז משעל מומחה למיסוי מקרקעין !אין לראות במידע זה מעבר לחומר למחשבה והוא אינו בא במקום יעוץ פרטני עם רואה חשבון או עורך דין המתמחה במיסוי נדל"ן. המידע עדכני לחודש יולי 2014.

לשאלות והבהרות ראשוניות ללא תשלום לגולשי ביטחונט בלבד
ניתן לפנות לעו"ד ארז משעל 052-8485048

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב google
Google+
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn

פוסטים נוספים

×