השקעות נדל"ן

רקע:
בכפר הגלובלי בו אנו חיים מומלץ לפזר חלק מתיק ההשקעות שלנו בחו"ל. לפיזור כזה יתרונות רבים כגון ניצול משברים, פיזור סיכונים וניצול שערי מטבע. ניתן בין השאר לרכוש מניות, אגרות חוב, נדל"ן או מטבעות. בכל אחד מאפיקי ההשקעה חשוב לבחון היטב את התזמון לכניסה ויציאה ואת יכולות הניהול והידע של המשקיע בתחום.
המשבר גרם לשתי מגמות עיקריות:
א.אנשים פוטרו מעבודתם ולא הצליחו לעמוד בתשלומי משכנתא ולכן הבנקים "נתקעו" עם הצע בתים רב.
ההצע הגבוה גרם לירידה דרסטית של מחירי הנכסים עד כדי אבסורד בו עלות הבית לרכישה נמוכה מעלות הבניה שלו.
ב.עקב "נטישת הנכסים" חלה עליה בביקוש למגורים בשכר דירה.

השקעת נדל"ן בחו"ל לאורך השנים:
לאורך השנים ניתן לראות כי השקעה נבונה בנדל"ן השאירה בידי המשקיע נכס מניב אותו ניתן תמיד לממש בזמן הנכון ברווח. שוק הנדל"ן כמו כל שוק אחר מתאפיין במחזוריות. משקיע שמעוניין בהשקעה בנדל"ן אך סבור כי השוק המקומי נמצא בנקודת שיא או בקרבתה יכול להשקיע בנדל"ן בחו"ל במקום בו השוק בשפל. רכישה של דירה או בית בחו"ל מאפשרת למשקיע לרכוש את הנכס בחו"ל בזול בזמן בו השוק המקומי נמצא בשיא לנצל את המיתון ולהרוויח יותר עם היציאה של השוק בחו"ל מהמשבר.

הרכישה:
רכישת נדל"ן אינה השקעה לזמן קצר. מדובר בהשקעה למספר שנים בהם מניב הנכס תשואה משכר דירה. בחירה בשוק הנכון תניב למשקיע תשואות נאות לאורך תקופה זו ותהפוך את ההשקעה לכדאית יותר. במקומות רבים בעולם משלם בעל הנכס הוצאות שונות כגון ארנונה, ועד, תחזוקה ועוד. על המשקיע ללמוד היטב מה חלקו בהוצאות אלו בכדי לחשב נכון את התשואה נטו על ההשקעה. בנוסף, חייב המשקיע לאתר את הסיבות ליציאתו של השוק מהשפל בעתיד הנראה לעין. כניסה לשוק במקומות בהם מספר התושבים קטן במיוחד אינה מומלצת. רכישה בערים גדולות בהם מספר תושבים רב משמעותה מספר גדול של שוכרים בזמן השכרת הנכס ומספר גדול של מתעניינים בזמן המכירה.

ניהול הנכס:
מכיוון שהמשקיע נמצא רחוק מהנכס יש צורך בהתקשרות עם מנהל נכסים מקומי. מנהל נכס הופך לנציגו של בעל הבית ו"נכנס לנעליו" בכל הקשור לגביה של שכר הדירה, תשלום ההוצאות השונות, הזמנת בעלי מקצוע לצורך תיקונים בנכס, איתור שוכרים חדשים ומתן מענה לשאלות מצד הדיירים בנכס. מנהל נכסים טוב יכול להפוך השקעה טובה לטובה יותר ולהפך.בחירה של מנהל נכס אמין ומסור הנה חלק קריטי בתהליך.

הרוכש יכול ליצור לעצמו יתרונות משמעותים בשתי דרכים:
א. לוודא בחוזה כי קיימת אפשרות לעבור לחברה אחזקה מתחרה אם אינו שבע רצון מחברת האחזקה הקיימת.
ב. להעדיף חברת אחזקה שיש לה נציגות בארץ – בכך שיש לו שליטה וביטחון וכן כתובת מידיית לכל בעייה.

שיקולי מס ומטבע:
רווחים משכר דירה ורווחי הון על המכירה חייבים במס בחו"ל ובישראל. בעזרת רו"ח יכול המשקיע לצמצם את תשלום המס ע"י קיזוז הוצאות רלוונטיות מתפעול הנכס, רכישתו ומכירתו.
כך לדוגמא :
א. בארץ- כעיקרון חבות המס מחושבת על פי מס שולי שאצל מרבית פורשי צה"ל הינו נמוך יחסית.
ב.בארצות הברית- רשות המיסים מכירה כהוצאות שוטפות לזיכוי במס את האחזקה, התיקונים ,הארנונה ואפילו הטיסה והאירוח של בעל הנכס פעם בשנה המגיע לבדוק את הנכס.

למשקיע אמריקני יש הזדמנות טובה בדיוק כמו למשקיע ישראל אבל לישראלי יתרון נוסף על המשקיע האמרקאי : שער המטבע .כניסה לשוק בשפל משמעותה לרוב מטבע מקומי זול עובדה אשר יכולה עם סיום המשבר להפוך השקעת נדל"ן טובה להשקעה פיננסית מצוינת.

מימון:
ניתן לקבל הלוואה לנכס אחד בארה"ב או הלוואות בנקאיות בישראל "לכל מטרה".

שקיפות וריאליות הציפיות:
ישנם שני גורמים ניטרלים המאפשרים לרכוש לקבל שקיפות מלאה על הנכס :
א.בארצות הברית ישנו תיעוד מלא על הסטורית הבתים מטעם הממשלה, יתרון מכריע מבחינת הרוכש מאחר ויכול לצפות ענינית על ההסטוריה של העברות בעלויות והמחיר הריאלי בכל תקופה,
עובדה המאפשרת לבצע הערכה כלכלית מדוייקת יותר מכל מדינה אחרת בה נמכרים נכסים להשקעה.
ב. אתר המפות של גוגל מאפשר צפיה בתמונות "נטרליות" מאיזור הנכס.

לסיכום:
רכישה של נכס בחו"ל ב"שוק פגוע" תעשה במחירים הנמוכים עד כ 60% -70% אחוז מהשיא.רכישה והחזקה בנכס לאורך מספר שנים צפויה להניב לרוכש תשואה נאה משכר דירה ורווח הון עם חזרת רמות המחירים לנורמה. נסייע באיתור הנכסים הטובים יותר, נלווה את תהליך הרכישה עד לרישום בטאבו ונסייע בטיפול מול חברת הניהול המקומית.כמו כל מוצר נדל"ן רוכשים בזול ומוכרים ביוקר. אין לנו ספק כי היום עומדים מחירי הנדל"ן בארה"ב בשפל חסר תקדים. ניצול ההזדמנות יוכל להביא למשקיע הזריז תשואה טובה על כספו בשנים הקרובות.

מאמר מערכת מקצועי לקבלת ייעוץ ראשוני ללא תשלום

הערה ע"פ חוק :
מאמר זה הינו לצורך מידע ראשוני בלבד ואין לראות בו ייעוץ לרכישת נדל"ן או חוות דעת אחרת באשר לכדאיות השקעה.
המאמר בלשון זכר מטעמי נוחות ומכוון לשני המינים באופן שווה.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב google
Google+
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn

פוסטים נוספים

בלוג

עוסק "פטור מורשה"

רקעאם אתם או בני הזוג נותנים שרותים לאנשים פרטיים/ עמותות/ מגזר ציבורי שאינם מזדכים על מע"מ.וגם אינכם נכללים בין מי שחייבים להיות מורשה (עו"ד/רו"ח/מוהל וכאלה..)

קרא עוד »
×