מענק פרישה ונכסים- טיפ להשקעה נבונה

רגע לפני פרישה מצה"ל /שירות ביטחון,אתה מקבל סכום כסף משמעותי שאמור לסייע לך בהשתלבות בעולם האזרחי,יש מגוון רחב מאוד של ערוצי השקעה ,ברצוני להבהיר ולהמליץ על אפיק השקעה של נכס מניב אשר מניסיוני הוכיח ומוכיח את עצמו כל הזמן וגם בזמנים קשים(מיתון) וכל שכן בתקופות בהן הכלכלה בארץ ובעולם הינה במגמת עליה.ניתן מספר דגשים על מנת להבהיר את מהות ההשקעה בנכס מניב.כיום,במידה ואתה משקיע את הכסף בבנק כלשהו התשואה המירבית שתוכל לקבל הינה 0.5-2.5 אחוז,לעומת כך ברכישת נכס תוכל לקבל תשואה שנתית כפולה ואף יותר.מעבר לכך עם השנים משביח הנכס את ערכו וזה לכשעצמו יתרון נוסף.ניתן אף להגיע לתשואה של 8 עד 10 אחוז ביצירת נכס מחולק למספר יחידות דיור.המדובר בתופעה של השנים האחרונות "פיצול דירות".שיטה זו מניבה אך אינה חוקית בלא שקיבלת מראש את הסכמת השכנים ו-או העיריה ,עם זאת במידה והמצב הינו סטטוס קוו והתקבל כבר על ידי השכנים אפשר לומר שההצלחה שלך מובטחת.שים לב! בהשקעה של 120000 ₪ שידרוג וחלוקה אתה יכול להכפיל את ההכנסה.
לדוגמא: נכס של 90 מ"ר המחולק ל3 יחידות דיור המושכרות כל אחת ב2500-3000 ₪ כאשר כיחידה נפרדת הכנסתך הייתה רק כ3500 ₪ ,כלומר ההסדרה החדשה מכפילה את ההכנסה.גם אם במקום בו רכשת דירה שיטה זו לא ישימה עדיין ההשקעה בנכס בטוחה יותר ומכניסה מאפיקי השקעה כספיים רבים (כפי שראינו גם האפיקים הסולידים איכזבו).

במידה וסכום שלרשותך אינו מספיק לרכישה וחסרים 20-30 אחוז עדיין כדאי לקחת משכנתא והיה סמוך ובטוח ששכר הדירה "ישלם" אותה וההפרש ייותר ברשותך לצרכיך. ביום שתסתיים המשכנתא הכנס שלך עומד לרשותך.היה ובמהלך תקופת המשכנתא הגיע לרשותך סכום נוסף שבו תוכל ל"חסלה" ולקבל את מלוא סכום שכ"ד לידך – המלצתי היא לעשות כן.

כמה טיפים ודגשים לפני רכישת דירה כנס מניב
1.הערת אזהרה וערבות בנקאית הערת אזהרה בטאבו מחויבת במציאות, חשוב להקפיד ביותר לרשום הערת אזהרה מרגע החתימה על החוזה,אני אף מציע לרוכשים להתנות את רישום האזהרה כבר מהתשלום הראשון,ברכישה מקבלן יש לוודא קבלת אישור הבנק על כל ערבות בנקאית,ייתכן שייקח כמה ימים אבל לא לסמוך על נציגי הקבלן שיביטחו לך כי הכל סודר.(כפי שמתואר בחוק המכר – הבטחת השקעות לרוכשי דירות)הנאמר לעיל אלה דברים שנכון לך לדעת כידע כללי אך לפני כל רכישה עליך להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום וחזקה עלינו שיבצע עבודתו נאמנה ולטובתך.

2.תשלום מיסים
החלטת לרכוש את הנכס ,זכור לקחת בחשבון בין 5-10 אחוז למיסוי ,אגרות,עמלות ,תיווך ועורך דין (לטובתכם הקפידו על עו"ד שזו התמחותו,לוקח בין 1-2 אחוז).הערה לגבי עורך הדין,כיום במיקוח ניתן להגיע לתשלום של 0.5 אחוז בלבד ואם שני צדדים לוקחים שירות משותף ניתן להציע רק 0.75 אחוז לשניהם.במקרה זה העורך דין מחוייב לשני הצדדים במידה שווה ויש לו אחריות משפטית מלאה.הדבר מקובל מאוד ונעשה בעסקאות רבות שבדרך כלל המתווך מעודד זאת וכך למעשה שני הצדדים זוכים לעורך דין ניטרלי ללא הטיות.יש דרכים חוקיות להקטנת המיסוי וזה תפקידו של העורך דין שלך/יועץ המס (לפעמים בעדכון מדרגות שווה לחכות עוד כמה ימים ולזכות בחיסכון משמעותי)

3.סעיף 8 לחוק מקרקעין קובע כי נדרש מסמך בכתב ,כיום אפשר להסתפק בזיכרון דברים אבל אנו ממליצים מעבר להיוועצות עם בני משפחה ומתווך לשכור ייעוץ משפטי שכן במקרים הפחות שכיחים אתה יכול למצוא עצמך משלם לא מעט על טעויות.היה ונקלעת לסיטואציה שבה אתה חייב לחתום על זיכרון דברים הקפד לסייג ולקבוע פתח ליציאה מהעסקה (מעוגנת בזיכרון הדברים)

4. סוגי רישום מקרקעין וזכויות נוגדות
כאשר אתם קונים דירה, הכרחי לבחון את המרשם הרלוונטי בכדי להימנע ממצב שבו יש זכות נוגדת על אותם מקרקעין. רצוי שהבדיקה תעשה בידי עורך דין העוסק בתחום המקרקעין,
לא נרחיב את היריעה מידי אבל חשוב להכיר כי קיימים שלושה סוגי רישום מקרקעין:
* טאבו- פנקס רישום הזכויות (רישום מקרקעין מוסדרים)
* פנקס רישום השטרות (רישום מקרקעין לא מוסדרים),נחשב פחות מהימן.
* מקרקעין לא רשומים, ובכדי לעמוד על מצב הזכויות במקרקעין אלו יש להוציא נסח החברה המשכנת או ממנהל מקרקעי ישראל שערכו רישום בנוגע למקרקעין הללו.
זכויות נוגדות הוא מצב בו קונה הדירה מגלה כי בגלל אי בדיקה מקצועית הדירה כבר נמכרה למישהו במקביל,רכש דירה שיש עליה התחייבות לשוכר לתקופה ארוכה,וקבלן שעשה לו עוקץ וכספו אינו מגובה בערבות בנקאית.לא לכל המקרים יש סגירה הרמטית ב"טאבו" ולכן יש לבצע בדיקה מקיפה של הזכויות בנכס טרם הרכישה.

5.בנייה לא חוקית
דירות רבות מבצעות בניה לא חוקית, בניגוד להיתרים שניתנו על ידי העירייה, על כן לפני השלמת העסקה, יש לבדוק בעייריה את מצב היתרי הבנייה בדירה, יש לשים לב כי בנייה לא חוקית יכולה בעתיד להביא לצו הריסה כנגדה,

6.מיקום הנכס
ישנם שיקולים רבים חלקם רציונלים וחלקם רגשיים לדוגמא:
א.המטרה: אם המטרה היא לגור בה ויש ילדים חשוב לבדוק בתי ספר,מגרשים ומועדונים לפנאי,גילאים בשכונה(אם זו סביבה מתבגרת או יש משפחות בגילם)במקרה של רכישה להשקעה ,האם קהל היעד סטונדטים והנכס בקרבת אוניברסיטה או שהוא מיעוד להיות לך למגורים שתפרוש ואז אולי נכון לקנות אותו בתל אביב (ואז תעבור ותשכיר את הבית בו אתה גר כיום בפריפריה)
ב.עלויות- עליות הדירה, המיסוי,האם תוכנית המיתאר מדברת על פיתוח שיחייב אותך תשלום השבחה ממש עוד רגע,התכנות לפינוי בינוי וכדומה.
ג.מי השכנים- גם אם לא תגור תצטרך שכנים שניתן לקדם איתם דברים,כמעט כל השבחה בנכס או שיפוץ מחייב הסכמה של מרביתם (מעלית בבניין ישן לעיתים הכרח מציאות- תמא 38)

7.מצב הנכס
האם תצטרך להשקיע בו בשנים הקרובות וכמה, האם אתה רוצה להפוך אותו ל"ארמון" או להשכירו במצב נוכחי (פועל יוצא הוא גם מה שתקבל עליו)

8.בחוזה
קצרה היריעה לסקור את כל מה שיש לבדוק בחוזה אבל כמה דגשים(חלקן בכלל והאחרים בעיקר לדירות חדשות):מה כולל המחיר בתוכו
א.חניה? האם כולל גינון ופיתוח (כולל צמחיה וצנרת)
ב.חיבורים : למיזוג,גז,חשמל,תלת פאזי,אנטנה לטלויזיה -כלומר האם מדובר בהכנה או בקבלת תשתית מלאה,
ג.שידרוגים :מה ניתן לקבל והאם זה שווה,לא נעים לדחות קבלת דירה (במקרה זה חדשה )
ד. האם כולל מע"מ (בדירה חדשה)?
ה.מועד מסירה- דאגו שהחוזה יכיל פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירה.
ו. במידה ואתה משכיר את הדירה כדאי להרחיב ולהעמיק בתרחשים בחוזה ההשכרה .

10 תיווך – גילוי נאות,מאחר והכותב הינו מתווך.
בעלי דירות רבים נוהגים לפנות למספר משרדי תיווך על-מנת שיטפלו במציאת קונה לדירה שלהם. גם קונים פונים לא אחת למספר משרדי תיווך בחיפושם אחר דירה ולעיתים, מספר משרדי תיווך מפנים את אותם הקונים לדירה ספציפית. במקרים אלה, כאשר בסופו של דבר נחתם הסכם מכר, מתעוררת השאלה, מי מבין המתווכים זכאי לדמי תיווך, או בלשון משפטית, מי היה הגורם היעיל?בית המשפט קבע כי לרוב, המתווך שהציג לראשונה את הדירה לקונה, הוא זה שיחשב כגורם היעיל, אך ניתן לסתור הנחה זו לפי נסיבות כל מקרה,כבר היו פסקי דין שגם חייבו את הרכוש לשלם יותר מעמלה אחת.לכן הקפידו לברר לעומק עם המתווך את הנושא ולציין זאת בהסכם ביניכם.
לדוגמא: ציין את הדירות שכבר ראית בפנים על מנת שלא יראה לך אותן שוב.היה והגעת לדירה שכבר ראית ,מייד ידע את המתווך ודרוש לבטל את חתימתך על הטופס שחתמת עליו לפני כניסתך לדירה.דבר זה מקובל ,תתן מספר סימנים הקיימים בתוך הדירה על מנת להוכיח את טענתךובטוחני שהמתווך יבטל את חתימתך על דירה הנ"ל ובלבד

לסיכום רכישת דירה ,במיוחד דירה להשקעה כנכס מניב כוללת ראייה רחבה של הנושא ותשומת לב רבה מאחר ואתה כפורש משקיע בה את מרבית הכסף הפנוי שנועד להוות לך "גב כלכלי" בקריירה השניה.

הכותב הינו מר פרץ סבן ,מנכ"ל "קול הנכס" סכונות תיווך נדל"ן.
לייעוץ ושאלות ניתן לפנות ללא התחייבות לטלפונים 052-2644119 או 077-4561050

יודגש כי בעניני משפטיים יש לפנות לעורך דין מקרקעין ואין לראות במידע זה המלצה כלשהי