רקע
רכישת נכס בארה"ב אינה משימה קלה ויש לא מעט משימות כדי להגיע בשל ונכון לרכישה.
במאמר זה נחשוף אתכם לבד"ח שיש לעשות ככלי תומך החלטה טרם הקניה.
בחלק ראשון של המאמר נציג את הכנסות והוצאות כדי לבחון מה יוותר לכם מזה בנטו .בחלק שני נציין מספר אתרים בהם תוכלו לשים את פרטי הנכס המוצע ולבנות לעצמכם תמונת מצב הכנסות הוצאות
שלב הקניה
1. עלות הנכס שתשולם למוכר PURCHASE PRICE
2. עלויות נלוות כמו :
א. מיסים מקומיים ופדרליים
ב. חברת Title Company שמטפלת ברישום
ג. עלות הקמה של חברת בע"מ LLC COST במקרה ואתה קונה זאת משיקולי מיסוי מס ירושה הקיים בארה"ב
ד. עלויות נאמן בישראל -העברות כספים מאובטחות ע"י נאמן יבטיחו שהיזם /מתווך ל א יעלם עם הכסף
שלב התחזוקה התפעול והתשואה
3. עלויות בחיי הנכס
א. עלות אחזקה של חברת LLC במידה ובחרת מסלול זה
ב. ביטוח הנכס חל על הבעלים בארה"ב – INSURENCE
ג. חברת ניהול- Management Company – כישראלים כנראה שאין ברירה אלא להיעזר בחברה מקומית הגובה דמי טיפול קבועים ועלויות תיקונים שצריך.
ד. ארנונה- PROPERTY TAX בארה"ב ארנונה חלה על המשכיר-ניתן לבדוק כמה עלותה באתר של המחוז
ה. דמי ועד שכונתי- HOA בהתאם למיקום וסוג הנכס
ו. אגרת פיקוח תחזוקת מבנים בעירייה RENTAL LICENSE
ז. תחזוקת המבנה – מחולקת לתיקוני תשתית ותיקונים קלים
1) REPAIRS – תיקונים קלים המאפשרים חיי שגרה בנכס ועל פי חוק באחריות הבעלים
2) UTILITIES – תשתיות חשמל מים גז וכדומה, יש לשאוף שהדייר ייקח על עצמו בהסכם אבל לא ניתן לכפות זאת (בבתי עץ יש לכך משמעות בכדאיות העסקה)
3) CAPEX –הוצאות גדולות מחזוריות כמו החלפת גג פעם בכמה שנים החלפת שטיח בכל הבית וכדומה –גם סעיף זה חל על המשכיר על פי חוק.
ח. אי איכלוס VACANCY ,יתכן בהחלט תקופות בהם דייר לא ישלם ו-או הנכס לא יאוכלס
מעבר להפסד ההכנסה יחולו כל ההוצאות על המשכיר על פי חוק.
ט. הוצאות חד פעמיות FEES כמו תיווך, עלות ליווי לחברה משכנת /מלווה , עלול להגיע לאלפי דולרים ולכן מומלץ לוודא זאת קודם לכניסתכם לעסקה
י. שיפוץ / שדרוג הנכס REHAB – כדי לאפשר מגורים נאותים לדיירים , תלוי במצב הנכס אבל מלבד דירה חדשה יכול להגיע במקרי קיצון גם ל25% משווי הכנס
יא.עלות שנתית של מאזן שנתי לרואה חשבון
4. מיסוי (ניתן ליחס אותה לסעיף הוצאות)
א. לכאורה סעיף שאמור להיות משויך לעלויות בחיי הנכס אבל בגלל המורכבות נכון להפרידו שהרי הוא מוחל על הנטו שנשאר לכם לאחר כל ההוצאות שפורטו לעיל
ב. ישראל וארה"ב חתומים על אמנת מיסוי ולכן סך עלות המס לא תעלה על 25% אבל החשבונאות הכפולה הזו מחייבת אתכם גם להוצאה כפולה לרואה חשבון כאן ומעבר לים.
5. תכלס
א. מס דירה שלישית במידה יחול בסוף בישראל ללא ספק יש לקחת אופציית השקעה בחו"ל
ב. ארה"ב היא רק אופציה אחת עם יתרונות רגולטורים מחד אבל עם מס ירושה בעייתי
ג. מה יוצא לכם מזה ? עשו לעצמכם חישוב של עלות תועלת עם ירידה לפרטים כדי לוודא שלפחות בנקודת הכניסה עשיתם כל אשר ביכולתכם לבדוק את הכנס ואת ההכנסה נטו שתישאר לכם.
ד. תזרים Cash Flow נהוג לומר בחכמת הרחוב בקרב מביני דבר כי לרוב הכנסה האמתית לאחר מקדם ביטחון היא 75% ממה שמובטח לכם. לדוגמא בהבטחת תשואה של 12% שנתי משכירות RENTAL INCOM והכנסות נלוות MISCELLANIES . ובניכוי הוצאות Expenses .מרבית הסיכויים שתמצאו את עצמכם על 8% נטו לאחר מקדם ביטחון .מזה תיאלצו לשלם 25% מס כך שיישאר לכם נטו 6% שגם זו הכנסה יפה אבל לפחות מאפשר לכם ציפייה ריאלית במקום להיכנס לאשליה וחלילה להתאכזב.
ה. כל מה שרצית לדעת! אם החלטתם בכל זאת על ארה"ב כיעד מועדף, אל תוותרו על הכלים המעולים שמספק הממשל ומוסדות בדמות אתרים המאפשרים לכם שקיפות מלאה ככל שתדעו לספק להם את כתובת הנכס המוצע לכם.כך תוכלו לדת כמה ידיים הנכס עבר, ממה הוא בנוי ומתי נבנה, כמה שילמו על נכסים דומים בסביבתו, האם יש הגירה חיובית, איך החינוך שם? רמת הפשע ועוד..
רגע לפני שתחתמו על הצ'ק קראו כאן – מומלץ ביותר
ונקודה למחשבה לסיום:
הנחת העבודה שלנו היא שמרבית הקוראים אם יסגרו עסקה בארה"ב- הרי שיעשו זאת מישראל בהתאם לכלים להחלטה אשר ברשותם באותה נקודת זמן .מרבית הרוכשים לפי המידע שברשותנו לא נוסעים לראות את הנכס בעלות של 1500-2000 דולר.וגם חוסכים את ה 1500 ₪ בגין יועץ בלתי תלוי שיכול לתת להם חוות דעת שניה- וחבל!
המלצתנו היא לעשות לפחות אחת מ2 פעולות אלה כדי לאפשר לעצמיכם עוד כלי תומך החלטה בהשקעה לא קטנה מעבר לים! ויתרה מזאת- ייתכן שנסיעה כזו תוכר לכם כהוצאה אפילו והנכם עובדים שכירים (היוועצו ברואה החשבון שלכם)
לפרטים ומידע נוסף פנה כאן
בהצלחה
