שיקולי מיסוי ברכישת נדל"ן

בניהול נדל"ן חלק קריטי של קבלת ההחלטות מתבסס על שיקולי מס. התעלמות משיקולי מס בעת קבלת החלטת קניית דירת מגורים, הן לצורך מגורים והן לצורך השקעה,
עלולה לגרום לחיוב מיותר בתשלומי מס גבוהים, ובהפיכת עסקה הנדמית ככדאית לעסקה מפסידה.

כעיקרון, המיסוי על נדל"ן בישראל, במיוחד בעקבות הרפורמה שנערכה בחוקי המס בשנת 2013, גבוה מאוד ואפילו כולל מספר אבסורדים הנה מספר דוגמאות:
א. מס רכישה משולם על כל מחיר הדירה (כולל מע"מ). כלומר, במקום שהמיסוי יהיה על מחיר הדירה האמיתי לפני מע"מ המדינה גובה מס כפול.
ב. משפרי דיור "נקנסים" בהפסד מדרגות מס אם לא יצליחו למכור את הדירה הראשונה שלהם תוך שנתיים.
ג. מי שמחזיק דירה שקנה לפני שנת 2014 להשקעה ישלם מס גבוה יותר על עליית מחיר הדירה ככל שימכור אותה רחוק יותר מתחילת 2014.עם זאת, כמו תמיד בחיים ידע = כוח ! ישנם לא מעט מקרים בהם ניתן ליהנות מפטורים במיסוי. אך חשוב לזכור ולהפנים. האחריות להגשת בקשה לפטור הינה על האזרח – המדינה לא תזכה אותך בפטור ממס אם לא תבקש זאת במפורש (מס מרבי על הרווח שלכם יחול כמעט תמיד באופן אוטומטי אלא אם תבקשו ותוכיחו זכאות לפטור או להקלה).

מס שבח
המס על הרווח ממכירת דירה – באופן עקרוני ניתן לומר כי זהו המס שיחול על ההפרש שבין מחיר המכירה לעלות הרכישה.

רקע כללי
א. הפטור ממס אחת לארבע שנים בוטל.
ב. העיקרון הוא שבמכירת דירה ישולם מס שבח של 25% על הרווח.
ג. מוכר שיש לו יותר מדירה אחת , נקבע "מס מוטב" (עד לשנת 2018 השימוש במס המוטב מוגבל לשתי דירות בלבד בתנאים מסוימים), לפיו מס השבח ישולם על החלק היחסי של עליית ערך הנכס עד ליום 1.1.2014. במסגרת הטבה זו, מס השבח מוטל רק על החלק יחסי של התקופה בה החזיק המוכר בנכס לאחר יום 1.12014 ועד למכירתו).המשמעות – ככל שהמכירה תתבצע קרוב יותר ל- 1.1.2014 החבות של המוכר במס שבח תהיה נמוכה יותר.

ד. מוכר שיש לו דירה אחת (ועומד בקריטריונים הקבועים בחוק) – יכול למכור דירה כל שנה וחצי בפטור מלא ממס שבח. שימו לב: אם מכרתם דירה יחידה או דירה להשקעה שהמחיר שלה הושפע מזכויות נוספות שיש לבניה – אתם עשויים להיות מחויבים במס שבח על החלק במחיר הדירה שהושפע מזכויות הבניה הנוספות.
דוגמאות:
1. דירה יחידה שנקנתה בשנת 2012 תהיה פטורה ממס שבח במכירתה.
2. דירה שנקנתה ביום 1.1.2012 בסכום של 1 מיליון ש"ח ותימכר ביום 1.1.2015 ב- 2 מיליון ₪ – הרווח עליה יהיה 1 מיליון ש"ח. לכן תשלום מס השבח לכאורה יהיה 250,000 ₪. עם זאת, במקרה שיחול מס מוטב ישולם רק 1/3 מסכום זה כמס שבח, שכן יש לשלם מס שבח רק על 1/3 תקופה (רק על שנה אחת מתוך 3 שנים של החזקה בנכס).
3. במכירת דירה שלישית בתקופה שלאחר 1.1.2014 ישולם מס שבח בשיעור של 25% עבור כל התקופה בה הוחזק הנכס (אין זכאות למס מוטב).

ירושה – פטור בגין דירת ירושה יינתן רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש. כל קרבה אחרת אינה רלוונטית.
ב. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור ממס.
ג. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירה אחת בלבד !!!
הערה: אם ירשת יחד עם יורש אחר הזכאי לפטור ואין לך זכאות לפטור בעצמך כדאי לשקול לוותר על חלקך בנכס לטובת היורש האחר כדי ליצור חסכון במס.

פטור חד פעמי במכירת 2 דירות יחד
במכירת 2 דירות ששווין המצטבר עד 2 מיליון ש"ח לטובת קניית דירה גדולה יותר ששוויה לפחות 75% משווי 2 הנכסים אתם זכאים לפטור חד-פעמי. לדוגמא: אם מכרתם 2 דירות ב- 2 מיליון ש"ח ושווי הדירה החדשה שתרכשו יהיה לפחות 1.5 מיליון ש"ח תהיו זכאים לפטור זה.

המיסוי על דירות יוקרה
אם יש זכאות לפטור כלשהו גובה הפטור בכל מקרה יהיה מוגבל לתקרה של של 4.5 מיליון ש"ח. כלומר, החלק היחסי ברווח בגין החלק במחיר הנכס העולה על 4.5 מיליון ש"ח ימוסה במס שבח (אפילו אם הנך זכאי לאחד הפטורים לעיל). פטורים נוספים קיימים פטורים נוספים בחוק למקרים שונים שמומלץ לערוך לגביהם בדיקת זכאות, כגון: פטור ממס במכירה למוסד ציבור, פטור ממס בהעברה בלא תמורה לקרוב, פטור ממס בהעברה מנאמן לנהנה, פטור ממס בפירוק חברה.

מס רכישה
העובדות
א. שיעור מס הרכישה ברכישת נכס מקרקעין שהוא לא דירת מגורים הינו 6%.
ב. ברכישת דירת מגורים להשקעה (שהיא לא דירה יחידה) קיימות מדרגות מס, לפיהן שיעור המס גדל באופן הדרגתי ככל ששווי הדירה עולה. שיעור מס של 8% לשווי דירה שעד 4,800,605 ₪ (הסכום יתעדכן בתאריך 16.1.2016 בהתאם לשיעור העלייה במדד) ושיעור מס של 10% מעבר לשווי דירה זה.
ב. ברכישת דירת מגורים ראשונה (דירה יחידה) קיימת הטבה בשיעורי מס הרכישה (למעשה, עד לשווי דירה של 1,470,560 ₪ כלל לא ישולם מס רכישה). המדרגה הראשונה עד לשווי דירה של 1,470,560 ₪ הינה בשיעור 0%. המדרגה השנייה מעבר לסכום האמור ועד לשווי של 1,744,270 ₪ הינה בשיעור 3.5%. המדרגה הבאה עד לשווי דירה של 4,500,000 ₪ הינה בשיעור 5%. מעבר לסכום זה ועד לשווי דירה של 15,000,000 ₪ שיעור המס שיחול הינו 8%, כאשר מדרגת המס האחרונה שתחול לגבי שווי דירה שמעל סכום זה הינה בשיעור 10%.
הערות:
1. ההטבה במדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מוגבלת לתושבי ישראל בלבד (באופן עקרוני).
2. מספר דירות המגורים ייספר לכל התא משפחתי ביחד (בני זוג וילדים עד 18).

כדאי לדעת
א. דירה אחת בבעלותך המושכרת בשכירות מוגנת – אינה נחשבת דירה לצורך העניין ולכן ברכישת דירה אחרת תהיה זכאי להטבה של מדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה.
ב. בעלות חלקית – חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת אינו נחשב דירה ולכן ברכישת דירה אחרת תהיה זכאי להטבה של מדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה.
ג. משפרי דיור – שימו לב!
*בקניית דירה חלופית לזו שבבעלותך לפני מכירת הדירה הקיימת תהיה זכאות למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירה יחידה
(למרות שיהיו בבעלותך שתי דירות לאחר רכישת הדירה הנוספת) – וזאת בתנאי שתוך שנתיים תמכור את הדירה הראשונה.
*בקניית דירה חלופית לזו שבבעלותך מקבלן – תוכל להיות זכאי למדרגות המס החלות ברכישת דירה יחידה גם אם תמכור את הדירה הראשונה תוך שנה מהמועד שבו הסתיימה בניית דירת הקבלן. כלומר, גם אם בניית דירת הקבלן תימשך 3 שנים עדיין תהיה זכאי למדרגות המס של דירה יחידה וזאת בתנאי שתמכור את הדירה הראשונה בתוך שנה ממועד קבלת הדירה מהקבלן.
ד. קבוצת רכישה – שווי הרכישה לצורכי חישוב מס הרכישה איננו המחיר ששולם עבור הקרקע אלא שווי הדירה הבנויה.
ה. פטור לעולה – לעולים מגיעה הנחה משמעותית במס רכישה, באופן שעד לשווי דירה של 1,463,035 ₪ שיעור המס הינו 0.5% בלבד ומעבר לשווי דירה זה שיעור המס החל הינו 5% (חשוב לציין שלא תמיד משתלם להשתמש בפטור זה כשמדובר ברכישת דירה ראשונה בשווי נמוך).ניתן לנצל פטור זה בתוך שבע שנים מיום הכניסה לישראל: פעם אחת לדירה ופעם אחת לרכישת עסק.
ו. קיימים פטורים/הקלות אחרות במס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות (נכים, ניצולי שואה, זכאי רווחה וכו') המלצה: כדי למנוע תשלום מס מיותר יש לבדוק זכאות לפטורים או לשיעור מס מופחת באופן אישי ומפורט ואין להסתמך על ייעוץ כללי בלבד.

היטל השבחה (לרשות המקומית)
מהו היטל השבחה? זהו למעשה מס אותו משלם המוכר לוועדה המקומית (בדרך כלל) כתנאי להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה. היטל ההשבחה שישולם הינו בגובה מחצית! השווי שנוסף לשווי הדירה (עליית מחיר הדירה) בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג. מוכר נכס מקרקעין יידרש לשלם היטל השבחה בגין תוכניות ה"משביחות" את הדירה גם אם הזכויות הנוספות לא מומשו. כלומר, גם אם עדיין לא נעשה עמן דבר והן נותרו "על הנייר" בלבד.קיימים פטורים שונים מתשלום היטל השבחה, והנפוץ בהם הוא פטור בעת בניה או הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל שלהם הינו פחות מ- 140 מ"ר ובתנאי שהבעלים או אדם הקרוב לו יתגוררו בדירה 4 שנים לפחות.

שימו לב!
מוכר דירה שאינו לוקח בחשבון מראש חבות בהיטל השבחה במכירת הדירה עלול להיות מופתע מדרישת תשלום של עשרות אלפי ש"ח ואף יותר מכך מהרשות המקומית וזאת כתנאי למתן אישור הרשות להעברת הזכויות על שם הקונה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). לדוגמא: אם לאחר מכירת הדירה תבקשו את אישור הרשות המקומית להעברת הזכויות וזאת מבלי שבדקתם את החבות בהיטל השבחה קודם לכן, אתם עשויים לגלות שישנן זכויות נוספות למימוש בדירה. במקרה כזה עתם עלולים לגלות שלא רק שהקונה שילם מחיר נמוך מדי עבור הדירה שקיבל, אלא שגם תידרשו לשלם מחצית משווי הזכויות הנוספות שקיבל הקונה לרשות המקומית…

לסיכום
תכנון מס לגיטימי בעת ביצוע עסקאות נדל"ן (רו"ח או עורך דין המתמחים בנדל"ן) הינו כורח המציאות. טעות בשקלול כל העובדות הרלוונטיות, בחירה לא נכונה של עיתוי עסקת המכר, או אי מודעות לפטורים השונים – כל אחד מאלה עלול לגרום להפסד של עשרות אלפי ש"ח ואפילו יותר.
מספר דוגמאות מעשיות להמחשת התועלת שבתכנון מס מוקדם:
* אם אתם משפרי דירות ותמכרו את הדירה הקודמת שלכם לאחר שיחלפו יותר משנתיים ממועד רכישת הדירה השנייה – ייתכן שתידרשו לשלם מס רכישה גבוה מאוד החל בגין דירת מגורים שנייה. במקרה כזה מומלץ לבדוק כדאיות של מתן הנחה לקונה פוטנציאלי על מנת "לסגור" עסקה לפני שיחלפו שנתיים ואז להיות זכאים למדרגות מס הרכישה המופחתות החלום בקניית דירת מגורים יחידה.
* אם יש לכם ילד המתקרב לגיל 18 אשר רשומה על שמו דירת מגורים, ייתכן שיהיה כדאי לכם להמתין עד שיעבור גיל זה על מנת שדירת המגורים הרשומה על שם הילד לא תיחשב במסגרת התא המשפחתי שלכם. במקרה כזה אתם עשויים להשיג חסכון משמעותי בחבות המס שלכם.
*אם יש בבעלותכם דירה שנייה שנרכשה לפני 2014 ואתם צפויים להרוויח במכירתה – ייתכן שיהיה עדיף לכם להקדים ולמכור אותה מוקדם ככל האפשר קרוב ל- 1.1.2014. במקרים מסוימים חבות מס השבח הגדל עם חלוף הזמן עשוי לשחוק הכנסות משכר דירה באופן משמעותי ביותר.

מאמר זה נערך עבור גולשי ביטחונט על ידי עורך הדין ארז משעל, מומחה בליווי עסקאות נדל"ן ובמיסוי מקרקעין. המידע עדכני לחודש אוקטובר 2015.
מאמר זה מיועד למתן מידע כללי בלבד והוא אינו ממצה את כלל הסעיפים והחריגים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. לפני קבלת החלטה על מכירת או קנית דירה מומלץ להקדים ולפנות לקבלת ייעוץ אישי מעורך דין המתמחה במיסוי נדל"ן.

לשאלות והבהרות ללא התחייבות לגולשי אתר ביטחונט בלבד ניתן לפנות לעו"ד ארז משעל 0528485048