"חֲבָל שֶׁאֲנָשִׁים לֹא חוֹשְׁבִים עַל זֶה כָּכָה" אומר לי סא"ל א'
נדל"ן ארה"ב- בעלות או יזמות (ולמה לוקשיין הוא ה- מבחן)
—
אתמול הייתה לי שיחה ארוכה עם פורש שבוחן כמה אפשרויות השקעה בארה"ב.
אין נכון, לא נכון! – יש כדאי יותר, נכון יותר, מתאים יותר.
—
כאחד שעקב אחר הנושא מקרוב מאוד משך למעלה מעשור שנים מאז המשבר ב2008.
להבנתי אחרוני "הזדמנויות השיא" ברכישת בתים בבעלות בארה"ב היה אי שם ב2012
שם באמת המחירים בכל ארה"ב- איפה שלא זרקת אבן היו הרבה מתחת למחיר השוק.
כאשר אומרים לי את המשפט "הרבה מתחת למחיר השוק" הוא בעיני סוג של אמירה פלואידית ולא תמיד יכולה להיות מבוססת עובדתית (גם ביום אחרי שקנית).
על זה נוסיף מרכיב התנהגותי- מרבית בני האדם חושבים חיובי יש לנו נטיה ב"תת מודע" לעשות דיסונס
המשפט הזה "הרבה מתחת למחיר השוק" איננו עוד , היה חוק ברזל בשנים 2008-2012 ורק לחשוב שהיו בנקים שמכרו בתים 1 דולר ( "מי פנוי באלנבי" ).
—
ומה לגבי לוקשיין ההשקעה?
אם באמת תרצו לעשות בחינה מושכלת ללוקשיין שמציעים לכם- לכו חזרה ל2008 ובדקו :
למרות המשבר -היכן המחירים ירדו רק ב20% כאשר בארה"ב הממוצע היה ירידה של 80% – זה ורק זה המבחן האמיתי לחוזק הלוקשיין .
—
לרכוש בית בארה"ב -גם "מתחת למחיר השוק" כיום לא מבטיח דבר .
יש בכך לא מעט סיכונים ופוטנציאל "להיתקע" איתו לאורך זמן בהתרחש משבר או אפילו משברון .
לכן הלוקשיין בין אם זה יזמות או בעלות קריטי הרבה יותר היום מאשר עד 2012.
תוכלו לשוב ולעיין במאמר עומק מקיף שהכנו בזמנו לגולשי ביטחונט על עלויות והוצאות לרכישת בית בבעלות.
לא את כולם אתם מכירים ייתכן שחלקם יעזרו לכם להבין אם זה מתאים לכם -הקישור בסוף הפוסט.
—
יזמות נדל"ן בארה"ב לעומת זאת – יכולה להבטיח חלוקת סיכונים ומקסום תועלות במיוחד אם היא במיקום עם ביקוש קשיח.
בהקבלה לישראל "פינוי בינוי" בתל אביב אינו דומה בניהול הסיכונים למיזם דומה בפריפריה.
גם ניהול הסיכונים – היה ונתקעתם עם שטח בשיכון ל' או בפלורנטין זה אסון פחות נורא מבחינת הפיכתו ל"כסף מזומן"
כך גם בארה"ב, לא דומה ניו יורק ל "עיר מתחדשת בערבות טקסס"
—
יזמות בנדל"ן כמו "פינוי בינוי" בבניה קלה לוקחת כשנה.
יחידת השקעה לרוב סדר גודל של 50 אלף דולר -מה שמאפשר לכם למשל לחלק כמה השקעות ולפזר סיכונים.
התשואה (ברוטו) תנוע בין 14-17% ברוב המקרים .
התקופה הקצרה מאפשרת לכם להחזיר כסף הביתה, במיוחד לפורשים חדשים שעדיין לא בטוחים שאת עתודת הכסף האחרונה הם רוצים ל"השכיב" לעשור מעבר לים.
תקופה קצרה גם מתאימה לכאלה שיש להם ילדים שצריכים ללמוד לקנות דירה להתחתן וכדומה.
סוג השקעה כזה גם מאפשר למחזר את ההצלחה שנה אחר שנה (אם ראית שזה עובד )
—
גם בראיית ניהול סיכונים היה וקרה משבר והיזם ברח
@ אתה חלק קטן מהבעלות והקרקע/ נכס בהקמה על שמך.
@ כאשר בחרת לוקשיין נכון – ערך הקרקע הינו 40-60 אחוז מההשקעה, לכן מצבך "המשברי" הרבה יותר טוב.
נזכיר את הנאמר לעיל על המבחן האמיתי ללוקשיין (מעבר להתלהבות האישית של המשווק שפגשת )
התשובה לשאלה: "היכן בשנת המשבר המחירים ירדו רק ב20% כאשר בארה"ב הממוצע היה ירידה של 80% "
@ תמיד תוכל לנסות למכור את חלקך למישהו אחר בחברה ואם זה בלוקשיין טוב ייקל להפוך את הקרקע ל"כסף מזומן".)
@. יזמות כזו גם לא מכניסה אותך למס ירושה הדרקוני שיש בארה"ב לבעלי נכסים בבעלות.
—
בהכללה, מרבית המומחים שאני מכיר לא ממליצים החל מ2012 לקנות בית בבעלות בארה"ב
ואם אתה באמת חושב שמציעים לך בית/ מתחם מגורים מתחת -הרבה.. הרבה.. הרבה.. מתחת לשווי השוק.
או אם ממש חשוב לך שיהא בית "על שמך" מעבר לים.
קרא את המאמר בקישור בסוף הפוסט על המשמעויות העלויות והסיכונים הכרוכים בכך.
ועוד מטלה אחת ברשותך (סליחה)
תיעזר במאמר נוסף בסוף הפוסט המרכז עבורך אתרים ממשלתיים ומסחריים בארה"ב שיעזרו לך לדעת (גם הוא בסוף הפוסט)
שם תלמד על ה-כ-ל הכתובת המוצעת לך- כמה אנשים שילמו על בתים דומים, מה יחס ההגירה במקום, איך החינוך, מה מצב התעסוקה, האם יש פדופילים מורשעים כולל תמונות שלהם ועוד.
–
אז זה החוב שלי מהשיחה אתמול עם סא"ל א.
–
קיבלתם כאן קישורים למאמרי עומק שנבנו בעמל רב ועל בסיס ניסיונם הטוב (ולפעמים הרע) של חברינו משך שנים רבות.
תעשו את הבחירות שהכי מתאימות לכם אבל בבקשה לעשות ניהול סיכונים. ב- ד- י- ו- ק כמו שלימדו אותנו בצבא.
ולא להתפתות חלילה להבטחות שיווקיות כאלה ואחרת ש "הנה – רק כאן תכו את השיטה".
–
כל הנאמר כאן הינו "אוסף של חכמת רחוב" ואין לראות בו המלצה או אי המלצה להשקעה מכל סוג.
מומלץ מאוד לקרוא את המאמרים המצורפים בקישורים ככלי תומך החלטה.
זה יגזול לכם כחצי שעה אבל יחסוך לך אלפי שקלים/ דולרים.
המשך יומקסים
–
המאמר של הבדיקות לפני קניית נכס בבעלות
https://lp.vp4.me/gsdh
המאמר של ריכוז אתרים לבחינת לוקשיין.
https://lp.vp4.me/faq7
–
ואם אתם עדיין מתבלטים או עמוסים מידי לעשות את הבדיקה.
אז בגילוי נאות יש לנו בחברת ההדרכה יעוץ אישי שאתה מגיע עם כתובת הנכס בארה"ב ומקבל ניתוח כדאיות.
זה עולה כמה שקלים (אפילו בסל) אבל יכול לחסוך כמה עשרות אלפים 🙂
–
שבוע טוב והחלטות טובות.
