גרמניה היא אחד משווקי הנדל"ן המבוקשים ביותר על ידי משקיעים מכל העולם. ונחשבת יעד השקעה בטוח, משלתם ומועדף מצדם של משקיעים פרטיים ומוסדיים כאחד.
מדוע גרמניה ? ומדוע עכשיו?
כדי להבין את זה צריך לחזור אל העשור שקדם למשבר הנדל"ן העולמי שהחל בשנת 2008. בשנים 1998-2008 התרחשה עליית מחירים בלתי נתפסת במחירי הנדל"ן בכל העולם המערבי. באותם שנים זינקו מחירי הנדל"ן בעשרות אחוזים ואף מאות אחוזים בכל מדינות העולם המערבי המפותח. באירלנד, לדוגמא, היתה עלייה של 200% במחירי הנדל"ן ובהולנד של 90%. בסך הכל התרחשה עלייה של 140-150% במחירי הנדל"ן בממוצע בכל המדינות המפותחות בעולם.
אבל, כל זאת, למעט מדינה אחת: גרמניה.
אין ספק כי מדובר במעצמה כלכלית הגדולה ביותר בכל גוש האירו, ובמדינה סוציאלית יוצאת דופן. אך יחד עם זאת – נוהג תרבותי הוביל לכך שבאותם ימים נכסים רבים מוחזקים כבניינים בשלמותם על ידי בעלים יחידי ומושכרים לתושבים. הרגילים כחלק מהמנטליות של אותם ימים להתגורר בשכירות, מבחירה, כל ימי חייהם. כ-56% מתושבי גרמניה התגוררו בשכירות באותם שנים וכך, למרות נתוני הפתיחה המעולים של גרמניה ולמרות היציבות שגרמניה מציגה, שוק הדיור למגורים בגרמניה נשאר רגוע ויציב מבלי להשתתף בחגיגת הנדל"ן העולמית באותו עשור.
נקודת המפנה:
עם פרוץ המשבר העולמי, החלו המשקיעים בכל העולם לחוש חוסר בטחון ופחד מהשווקים הפיננסיים ומהמערכת הבנקאית. המשקיעים חיפשו מקום שיאפשר להם להשקיע את כספם באותה תקופה בביטחון וביציבות. ואכן באותה תקופה ברחו משקיעים רבים למקלט הפיננסי העתיק בעולם, הזהב. מחירה של אונקיית זהב טיפס בחדות. אך יחד עם זאת, לא לכולם קיימת גישה להשקעה בזהב ואילו השקעה דרך המערכת הבנקאיתלא העניקה את השקט הנפשי ותחושת הביטחון להם היו זקוקים המשקיעים, וכך רבים גילו את הזהב המודרני, הוא שוק הנדל"ן הגרמני. המשבר עצמו הפך להיות הגורם שהעלה את גרמניה על מפת משקיעי הנדל"ן בעולם. לפתע מצאו המשקיעים שוק נדל"ן יציב, במדינה מערבית מובילה, והנמצא במחיר נמוך משמעותית בהשוואה לכל העולם המעריב ואף בהשוואה להיסטוריה של גרמניה עצמה. המשקיעים הבינו כי מצד אחד יש כאן את הנדל"ן הזול ביותר בכל העולם. ומצד שני הסיבה שהובילה את הנדל"ן למחירים נמוכים כל כך הינה תרבותית מנטאלית בלבד ולא תוצאה של כשל כלכלי. כתוצאה מכך מחירי הנדל"ן בגרמניה החלו לעלות בהדרגה.
התפתחות המגמה
כטיבו של נדל"ן, הוואקום שנוצר ברמות המחירים הנמוכות אינו יכול להתמלא בבת אחת וכך החלו הערים הגדולות והמרכזיות מובילות את מהלך העליות. בהמשך התחזקה המגמה עם הורדת שיעורי הריביות בעולם פעם אחר פעם. סביבת הריבית הנמוכה העניקה רוח גבית למשקיעים אך גם המקומיים לא טמנו ידם בצלחת והחלו לשנות את הגישה. לראשונה החלה מורגשת מגמה ברורה של שינוי מנטאליות ברוח המקומית אשר החלו אף הם לרכוש דירות למגורים לעצמם. מעל עשרה אחוז מציבור השוכרים של ערב פרוץ המשבר, מתגוררים כיום כבר בדירות בבעלותם. כיום אחוז השוכרים בגרמניה עומד על כ 50%. בהשוואה לכ 56% אחוזים ערב המשבר.
מאז 2008 ועד היום עלו מחירי הנדל"ן בגרמניה בלא פחות מאשר 50% בממוצע. ולמרות זאת אנו נמצאים רק בתחילת הדרך. רמת מחירי הנדל"ן בגרמניה גם כיום עדיין נמוכה הרבה יותר מהמקובל במדינות המערב. תמורת שני מיליון שקלים לדוגמא ניתן לקנות דירה בישראל במרכז הארץ, או לרכוש בניין מגורים שלם בערי המרכז בגרמניה, המניב תשואה הרבה יותר גבוהה מזו שבישראל. גם אם יש לכם "רק" 200 אלף שקלים, ניתן לרכוש בעזרתם דירה במחוז החזק והמאוכלס ביותר בגרמניה, ולהרוויח ממנה בטחון, תשואה חודשית יפה ועלייה מהותית בערך הנכס.
רשת בטחון
השכר הממוצע בגרמניה עומד על כ-16,000 שקלים בחודש – כ-60% מעל השכר הממוצע בישראל – ובו זמנית המחייה זולה משמעותית מהמוכר לנו. גם התמיכה הסוציאלית באזרחים רחבה. לדוגמא: קצבת אבטלה ללא הגבלה בזמן וללא תנאים לכל מובטל מעל גיל 25 הכוללת בתוכה רכיב נפרד עבור שכר דירה והוצאות דיור נלוות. קצבת ילדים בגרמניה עומדת על כ שמונה מאות ₪ לילד ויותר. רמת המחיה הזולה בשילוב מאפיינים תרבותיים של מגורים בשכירות מבחירה כדבר שבשגרה, יוצרים שוק שוכרים מבוסס, יציב ואיכותי.
מבלי להמעיט בערכה של ההכנסה הקבועה מדמי שכירות, עליית ערך הנכס היא ליבת ההשקעה בנדל"ן, למעשה את הכסף הגדול בנדל"ן עשו המשקיעים מאז ומעולם דווקא מעליית ערך הנכס. עליית מחירי הנדל"ן בגרמניה מביאה לכך שלאחר כ-5-6 שנים אפשר למכור את הנכס בגרמניה, ועם ההון העצמי והרווח שיתקבל, אפשר לרכוש דירה פה בישראל בלי משכנתא בכלל או עם משכנתא סבירה והגיונית.
המיקום והתזמון
ההזדמנות הנדלני"ת הטובה ביותר היום היא בערי הלוויין בגרמניה, שם מחירי הנדל"ן רק החלו לעלות, ושם מחירי הבסיס זולים עד כדי רכישה מתחת לעלות הבניה. כמו תמיד, מחירי הנדל"ן עולים בערים הגדולות תחילה ובשלב השני מגיעה המגמה בעוצמה כפולה לערים הסובבות אותן. אכן מחירי הנדל"ן בגרמניה כבר עלו בכחמישים אחוזים בממוצע אך בחלוקה נקודתית נמצא כי בערים הגדולות והמרכזיות עלו מחירי הנדל"ן בשיעורים חדים ומהותיים יותר ואילו בערי הלוויין המגמה רק בראשית דרכה. זהו השילוב הנכון ביותר בין מיקום ותזמון מושלמים. עליית המחירים היא כבר עובדה בשטח אך יש לה עוד פער גדול לצמצם.
למידע נוסף פנה כאן
