נדל"ן בגרמניה: חלון ההזדמנות של המאה

עליית מחירי הנדל"ן בגרמניה הפכה כבר לעובדה ברורה, ושוק הנדל"ן להשקעה בגרמניה הפך ליעד מושלם אליו נכנסים משקיעים מכל העולם.
גילוי נאות! המאמר משולב בתכנית עסקית של החברה המופיע בסוף המאמר

עו"ד אלחנן מחברת חברת b מסביר מדוע גרמניה היא התקווה וההזדמנות של משקיעי הנדל"ן בישראל,

ומדוע ההשקעה הנכונה ביותר היום היא דווקא בערי הלווין החזקות והמבוססות הצמודות במעגל ראשון לערי הבירה.

לרוב אנו מייחסים מחירי נדל"ן נמוכים למציאות כלכלית לא טובה, אך גרמניה שונה מכך עד מאוד. עו"ד אלחנן, יוצא יחידה 669 של חיל האוויר,שותף בחברת B, מרצה ומומחה בבדיקת נאותות וניתוח מגמות נדל"ן בגרמניה, מסביר זאת. "כ-60% מתושבי גרמניה התגוררו עד לשנים האחרונות בשכירות וגם כיום כ-50% עדיין מתגוררים בשכירות. נכסים רבים בגרמניה מוחזקים כבניין בשלמותו על ידי בעלים יחידי, הדיירים לרוב גרים בו בשכירות, מבחירה, עד יום מותם. זאת בשונה מישראל, בה אנשים שגרים בשכירות לרוב אינם בוחרים בכך, אלא עושים זאת מחוסר ברירה. נוהג זה לצד רווחה כלכלית והתרבות המקומית הופך את הדירות בגרמניה למטופחות ביותר בעולם ביחס למחירן.

"שנית, רמת המחיה בגרמניה זולה. מדובר במדינה בה השכר הממוצע עומד על כ-16,000 שקלים בחודש – כ-60% מעל השכר הממוצע בישראל. יחד עם זאת המחייה בגרמניה זולה משמעותית. לדוגמא, מחירו של ליטר חלב בקרטון הוא 3 שקלים בלבד. במקביל, התמיכה הסוציאלית באזרחים רחבה. לדוגמא: קצבת ילדים בגרמניה עומדת על 800-950 שקלים לילד, בהתאם למספר הילדים, לעומת 185-215 שקלים לילד בישראל. אגב, בגרמניה נותנים תוספת של כ-600 שקלים לילד במשפחה בעלת הכנסה נמוכה וממשיכים לשלם להורים את קצבת הילדים עד גיל 21 אם הילד סטודנט ועד גיל 25 אם הוא אינו עובד".
המשמעות של רמת מחייה זולה באה לידי ביטוי גם בתחום הנדל"ן. כך, בהשקעה המסתכמת בכ-200,000 שקלים הון עצמי, אפשר לרכוש דירה ממוצעת במיקום מצוין, שתניב לא רק שכר דירה גבוה יותר מהמקובל בארץ, אלא גם תשואה עתידית יפה, שכן מחירי הנדל"ן הנמוכים בגרמניה כבר נמצאים היום במגמת עלייה ברורה ויציבה הצוברת תאוצה.

המשבר שחשף הזדמנות.
בשנת 2008 החל משבר הנדל"ן העולמי, אשר הביא למשבר כלכלי חריף. בעשור שקדם למשבר התרחשה עליית מחירים בלתי נתפסת במחירי הנדל"ן בעולם המערבי כולו. בין השנים 1998-2008 התרחשה עלייה ממוצעת של 140-150% במחירי הנדל"ן בכל המדינות המפותחות בעולם. המקום היחיד בו מחירי הנדל"ן נותרו יציבים על מקומם באותו עשור הוא בגרמניה. למעשה, דווקא בכלכלה החזקה ביותר בגוש האירו ואחת המעצמות הכלכליות החזקות בעולם פגש משבר 2008 את הנדל"ן הזול ביותר בכל העולם המערבי. מפתיע? לא ממש. אם מכירים את התרבות והמנטאליות המקומית – התמונה ברורה. בגרמניה תרבות המגורים בשכירות הביאה את שוק השכירות למקום מבוסס יציב ובטוח מצד אחד, אך את שוק עסקאות המכר למקום רחוק יותר מאור הזרקורים. המקומיים נהגו להתגורר בשכירות מתוך בחירה ולתקופות ארוכות. וכך, למרות שגרמניה ראויה למחירי נדל"ן גבוהים בהרבה, נותרו המחירים משך עשור שלם ויותר יציבים על מקומם ולא עלו.כך נוצר פער מהותי בין מחירי הנדל"ן בעולם המערבי כולו לבין מחירי הנדל"ן בגרמניה. פער שמקורו בתרבות המקומית ולא בכלכלה.

רוכשים זהב מבטון
הכל החל להשתנות עם פרוץ משבר הסאב פריים בשנת 2008. אותו משבר שגרם לקריסת מחירי הנדל"ן ברבות ממדינות העולם, שימש כטריגר שהצית את שוק הנדל"ן בגרמניה.
לפתע נחשפה גרמניה לעין המשקיעים הזרים. משקיעים רבים ברחבי העולם חרדו לגורל כספם, פחדו מהמערכת הבנקאית, לא ידעו מה יילד יום, ורבים חיפשו מקלט פיננסי בו יוכלו להשקיע את כספם בביטחון. חלקם פנה למקלט הפיננסי העתיק בעולם, הזהב. ואכן מחירה של המתכת הנחשקת זינק באותה תקופה למעלה מ-100%. אך היצירתיים יותר והסולידיים לא פחות, גילו באותה העת את הזהב המודרני – הזהב המניב, הוא שוק הנדל"ן הגרמני. כתוצאה מכך מחירי הנדל"ן בגרמניה עלו בשמונה השנים האחרונות בלא פחות מ-50% בממוצע. כפועל יוצא, יותר ויותר גרמנים החלו אף הם להתרגל למציאות הנדלני"ת החדשה.הגרמנים מתחילים להבין את האטרקטיביות של הנדל"ן שברשותם, וכתוצאה מכך יותר ויותר גרמנים רוכשים בתים כדי להתגורר בהם או כהשקעה לטווח ארוך. "את המדורה ליבתה סביבת ריבית נמוכה הקיימת עד היום, ומדרבנת משקיעים זרים נוספים ומקומיים רבים להצטרף לחגיגה", מסביר עו"ד ישר. מאז המחירים עולים, ובערי הבירה בגרמניה המחירים כבר ביצעו מהלך חד מאז 2008, אך גם בהן הפער בהשוואה למדינות אחרות כולל ישראל עדיין גדול.
לדוגמא, במחיר של כ 1.3 מיליון ₪ ניתן לרכוש דירה ממוצעת בשכונה טובה במרכזי ערי הבירה. לעומת מחיר של כ 380 אלף שח לדירה ממוצעת בשכונה טובה בערי הלווין הגדולות הצמודות להן, שם עליית המחירים רק החלה. הפער בין מחירי הנדל"ן בכלכלה החזקה באירופה לבין המחירים במדינות אחרות במערב, כולל ישראל, גדול, וההזדמנות היום היא דווקא ובמיוחד בערי הלוויין הצמודות וסובבות את ערי הבירה, אשר בהן זו רק תחילתה של המגמה.

חוק הכלים השלובים של הנדל"ן.
בדומה לעליית מחירי הנדל"ן בישראל, אשר החלה בתל אביב ובשלב מסויים החלה לגלוש החוצה למעגלים הסובבים אותה. כך גם בכל מגמת עליית מחירי נדל"ן בעולם התהליך דומה וידוע מראש. איש אינו יודע מתי ומדוע תתרחש בעתיד עליית מחירים, אך תמיד כאשר היא כבר מתרחשת, המגמה מתחילה להתפתח במרכז ופורצת בשלבים החוצה. מה שלא כולם יודעים היא העובדה שבערי הלווין העליות חדות יותר וזאת מהסיבה הפשוטה שמחירי הבסיס נמוכים יותר ולכן קל יותר לבצע מהלכים חדים יותר למעלה. מה גם שהמגמה בערי הלווין נהנית מרוח גבית של מגמה קיימת שכבר החלה קודם לכן בערי הבירה המרכזיות.קחו למשל את מחוז הנורד ריין, שבירתו היא אחת הערים החזקות והעשירות באירופה כולה. מחוז זה הינו החזק והמאוכלס ביותר בגרמניה. המחוז מונה מעל שבעה עשר מיליון תושבים, 13 אוניברסיטאות, ומעל עשור שלם ברציפות שהמחוז מחזיק בתואר התרומה הגבוהה ביותר לכלכלה הגרמנית. במרכז מחוז זה קיים המטרופולין הגדול ביותר באירופה הנחשב ל"גוש דן" הגרמני. ריכוז אוכלוסין זה נוצר מרצף של ערים הנושקות זו לזו ומאכלסות כשבעה וחצי מליון תושבים. בערים אלו, ניתן לרכוש היום נדל"ן מניב בתמורה לכ-1,200 אירו למ"ר בממוצע. פחות מעלות הבניה.

בועת נדל"ן הפוכה
רק באחרונה פרסם איגוד הקבלנים והשמאים של גרמניה את דו"ח תשומות הבנייה. לפי הדו"ח האחרון, עלות הבנייה היא 1,400 אירו למ"ר לפני רווח יזמי ולפני עלות הקרקע. החלון שנוצר היום מאפשר לרכוש נכסים באזורים מרכזיים ומבוקשים במדינה בהם רק החלה מגמת עליית המחירים ב-1,200 אירו למ"ר כולל מחיר הקרקע. "רמות המחירים הללו הן כל כך נמוכות ומתמחרות את הנדל"ן הגרמני בחסר וזו ההזדמנות ההיסטורית לרכוש נדל"ן במחיר נמוך מאוד ביחס לערכו הריאלי רגע לפני שיהיה מאוחר מידי.
לזה אני קורא בועת נדל"ן הפוכה", אומר עו"ד ישר.זו רק דוגמא אחת לכך שדירה להשקעה בגרמניה היא פתרון אידיאלי עבור ישראלים, שהאפשרות לרכוש דירה למגורים הולכת ומתרחקת מהם. זהו פתרון אידיאלי גם עבור משקיעים המוצאים עצמם ללא פתרונות השקעה סולידיים ובטוחים המותירים תשואה הגיונית. דירה להשקעה בגרמניה מספקת לבעליה שני יתרונות: השקעה טובה וסולידית המניבה רווחים מיידיים כמו גם רווחים עתידיים, בזכות עלייה בשווי הנכס.
בדרך זו אפשר להגדיל את ההון כדי להשתמש בו בעתיד כבסיס לרכישת דירה למגורים בישראל. המשבר הכניס את עו"ד ישר ושותפיו למציאות חדשה. הם החלו את פעילותם בגרמניה עוד טרם המשבר, בשנת 2005, במטרה לרכוש נכסי נדל"ן להשקעה עבורם ועבור משקיעים פרטיים. עם השנים העסק גדל בזמן שהמיקוד נותר לאורך כל השנים זהה: השקעה בנדל"ן למגורים בלבד, בניינים שלמים בלבד של דירות להשכרה, כאשר חברת bרוכשת אותם, משביחה ומנהלת אותם. "נדל"ן למגורים יותר בטוח בעוד שנדל"ן מסחרי בסיכון יותר גבוה", מסביר עו"ד ישר את המיקוד העסקי. "אם היום אנו רוכשים חנות ובעוד זמן ייבנה באזור קניון חדש, המשקיע עלול למצוא את עצמו עם נכס ריק. בגרמניה, נכסים למגורים מהווים השקעה הרבה יותר בטוחה והאזרח הגרמני נהנה מכושר השתכרות מעולה ומתמיכה סוציאלית רחבה ומספקת למקרה הצורך". המשבר הכלכלי שינה את כללי המשחק לא רק בגרמניה אלא גם בישראל. "אנחנו מזהים ביקוש מאוד גדול לדירות להשקעה. ישראלים רבים מחפשים פתרון לכסף שלהם, בין אם מדובר בפיצויים, בקרן פנסיה או בחסכונות. ברמות מחירי הנדל"ן בארץ רבים לא יכולים לרכוש דירה או שהם כלל אינם רוצים.
זה הגיוני: היום, תמורת 2 מיליון שקלים אפשר לקנות בקושי דירה במרכז הארץ, סכום בו אפשר לרכוש בקלות בניין שלם בערים מרכזיות בגרמניה". במציאות הזו, גם אם יש לאדם "רק" 200 אלף שקלים, הוא יכול לרכוש איתם דירה במחוז החזק והמאוכלס ביותר בגרמניה, ולהרוויח ממנה בטחון, תשואה חודשית יפה ועלייה מהותית בערך הנכס. כתוצאה מכך החלה חברת b להציע ללקוחות את האפשרות לרכוש באמצעותה גם דירות בודדות, לצד האופציה של רכישת בניינים בשלמותם. כך, אומר עו"ד ישר, הם מספקים מענה שהוא לא רק כלכלי אלא גם צורך נפשי. "לאנשים רבים אין יכולת לרכוש דירה ואפילו על הפנטזיה הם כבר ויתרו. אנשים עסוקים בעיקר בבעיות של חיי היום יום, כאשר המשכורת שלהם לא מספיקה לכלום, ובטח לא לחסוך ליום סגריר. זה חוסם מלהתפתח בחיים ובקריירה, ואנחנו נותנים לכך מענה. "כבר היום, אנשים יכולים להיות בעלי דירה במדינה חזקה ויציבה כלכלית, עם צפי ממשי לעליית ערך הנכס שכבר מתממש בפועל. כך, לאחר 5-6 שנים, למשל, אפשר למכור את הנכס בגרמניה שבינתיים המחיר שלו רק עולה. עם ההון העצמי והרווח שיתקבל, אפשר יהיה לרכוש דירה פה בישראל בלי משכנתא בכלל או עם משכנתא סבירה והגיונית. זה פשוט, זה בטוח וזה משתלם".

סיכון, סיכוי ומקצוענות
שלושת העקרונות המנחים אותנו, אומר עו"ד ישר, הם סיכון, סיכוי ומקצוענות. "אני קודם כל בוחן מה אני יכול להפסיד. אני רוצה לדעת מיהם הדיירים בנכס, מה נטל שכר הדירה מתוך ההכנסה שלהם, מה קורה אם הם מאבדים את מקום העבודה ומה יוקר המחייה שלהם. בשורה התחתונה,אני מבין כמה נח וקל להם לשלם שכר דירה.
"העובדה כי בני 25 ומעלה שאינם עובדים, מכל סיבה, זכאים לדמי אבטלה הכוללים תשלום מלא לשכר דירה לכל חייהם, משמשת כביטוח נוסף. וכשהדייר עובד – נח וקל לו לשלם. כך שהנכס הינו נכס יציב במיקום טוב, שצפוי להניב הכנסה יציבה לאורך שנים. הכנסה יציבה היא בסיס להשקעה בטוחה".אחד הדברים המעוררים חששות בקרב משקיעים הוא סוגיית המהגרים הרבים הנכנסים לגרמניה. עו"ד ישר רואה בכך גם הזדמנות חיובית. "לנו כמשקיעים אם נשכיל להשקיע את כספנו במקומות הנכונים, אין ברכה יותר גדולה מזה. אחוז ניכר מקרב המהגרים הם אנשים חיוביים המגיעים ממדינות מוכות אבטלה דוגמת איטליה, ספרד ובולגריה. מדובר בצעירים משכילים הבאים לפה ומביאים התחדשות לכלכלה הגרמנית המשוועת לכח אדם צעיר ומשכיל". הכלכלה הגרמנית מושתתת על ייצוא מפותח לכל העולם – כולל ייצוא לסין. גרמניה היא המדינה היחידה בעולם המייצאת לסין יותר מאשר היא מייבאת ממנה.
כתוצאה מכך בגרמניה אחוזי האבטלה הם הנמוכים ביותר בכל האיחוד האירופאי. "אם וכאשר הגעתי למסקנה שהסיכון הולם, אני בודק את הסיכוי, כלומר את פוטנציאל ההכנסה והרווח מההשקעה. כאן חשוב מאוד להכיר את מגמות מחירי הנדל"ן בעולם, ביחס להיסטוריה ומגמות מחירי הנדל"ן במדינה ביחס לעולם ולעצמה. התוצאה ברורה, המיקום הנכון היום הוא בערי הלוויין הגדולות והמבוססות ולא בערי הבירה. בערים אלו מחירי הנדל"ן נמצאים בתחילת הדרך של מגמת עלייה ויש להם עוד פער גדול להשלים. "לבסוף, אנו מנהלים את כל ההשקעות עם צוות מקומי מיומן, ומבצעים עבור המשקיע את כל שלבי ההשקעה, מהרכישה ועד למימוש, כולל הליווי המשפטי והבנקאי שבדרך, לצד ידע והיכרות עם השוק המקומי ועם התרבות המקומית. אנו מבטיחים מקצוענות בניהול המתבססת על ההכרה בכך שאנו משקיעים כספים עבור אנשים שעבדו קשה בשביל הכסף אותו הם משקיעים. לא פעם זהו כל כספם עלי אדמות ואנו מתייחסים לכך בכל הרצינות. אנו משמשים גשר למשקיעים ומאפשרים השקעה בטוחה ונוחה באמצעות בעלות ישירה בטאבו הגרמני או באמצעות קרן אחזקות. כך או כך את כל הבירוקרטיה והניהול אנו חוסכים לחלוטין מהמשקיע שנהנה מביטחון ושקט נפשי".

עליית מחירים בטוחה
שבנה האחרונה עם הכרעת העם בבריטניה על יציאתה מהאיחוד נוסף עוד פרמטר למשוואה שתוצאתה זהה בכל מקרה. המצב בגרמניה היום הוא win win situation, מעמדה של גרמניה ככלכלה החזקה ביותר באיחוד האירופאי ברור. החשש כרגע מפירוק הגוש הופך ריאלי מתמיד אך משקיעי הנדל"ן בגרמניה יכולים לישון בשקט. משבר 2008 הוכיח כי גרמניה מתפקדת כזהב, כמקלט פיננסי וכמקום מבטחים להשקעה. סיבוב נוסף של המשבר ימצא את גרמניה עם הרבה פחות היצע בהשוואה ל 2008 ועם הרבה יותר מודעות.
מצב זה יגרום למחירי הנדל"ן בגרמניה לזנק בשיעורים בלתי נתפסים בזמן קצר. פירוק האיחוד יחזיר את גרמניה למטבע מקומי שבנטרול הגיבנת של המדינות החלשות באיחוד התיסוף בו יהיה משמעותי.זו גם אחת הסיבות שאיגרות החוב של גרמניה ל 10 שנים נסחרות בתשואה שלילית. מנגד, במקרה בו רכבת ההרים תעצור והחשש מהצטרפות מדינות נוספות כגון הולנד אוסטריה ופינלנד למהלכה של בריטניה יתבדה, גרמניה תמשיך להחזיק בתואר המדינה החזקה באיחוד מה שיגרום לכך כי ערך הנדל"ן בגרמניה ימשיך ליהנות ממגמת עליית מחירים מהותית לפחות עד להשוואת מחירים ביחס לשאר מדינות האיחודאם לא הרבה מעבר לכך. מה שאומר שלפנינו עליית מחירים מהותית בכל מקרה.ההזדמנות הנדלני"ת הטובה ביותר היום היא בערי הלוויין בגרמניה, מסכם ישר. "רכבת הנדל"ן הגרמנית כבר יצאה לדרך, עליית המחירים החלה, אך רמת המחירים היא עדיין נמוכה. כיום יש למשקיעים הישראלים ההזדמנות להיות חלק משינוי המגמה הזו ולהנות מהפירות שלה. שוק הנדל"ן הגרמני מתומחר בחסר, הפער כבר מתחיל להצטמצם ויש לו עוד כברת דרך ארוכה לטפס. המשך המגמה ברור ועליית המחירים היא כבר עובדה בטוחה".

תכנית השותפים:
חברת בי משקיעה בכל רכישת פרויקט יחד עם הציבור באותם הנכסים ממש וחולקת עם המשקיעים באותם רווחים. לפי מתווה השותפות הבא:
1. בי בוחנת ומאתרת נכס מתאים לרכישה ע"פ קריטריונים של מיקום, אוכלוסייה, עלות הנכס, מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי.
2. בי מטפלת בכל הליך איתור הנכס ובדיקתו, הגשת בקשה למימון מבנק מקומי, ההליך המשפטי מול הנוטריון לרכישת הנכס ורישומו בטאבו ע"ש המשקיעים.
3. המשקיעים מזרימים 70% מההון העצמי הנדרש להשלמת הרכישה. ו בי מזרימה 30% מההון העצמי הנדרש.
4. הנכס נרשם בטאבו 70% על שם המשקיעים ו 30% על שם בי.
5. עם השלמת רישום הבעלות בטאבו, בי תגבה מהמשקיעים דמי הקמה של השותפות בשיעור 5% מחלקם היחסי בנכס. סכום זה כולל את עלות איתור הנכס מצד בי, הקמת השותפות הרשומה ואגרות הרישום, הקמת בקשה למימון וברוקר משכנתאות.
6.השותפות תחזיק בנכס לתקופה גמישה שבין 3 ל 5 שנים. (בתום 3 שנים יימכר הנכס בהחלטת רוב. בתום 5 שנים יימכר הנכס בכל מקרה)
7. לכל אורך תקופת האחזקה בי תטפל ותפקח על ניהול הנכס השוטף. ותדווח למשקיעים אחת לרבעון על התנהלות והתקדמות ההשקעה.
8.עם השלמת מימוש הנכס יחולקו הרווחים כדלהלן:
•המשקיעים יקבלו 70% מרווחי הפרויקט
• בי תקבל 30% מרווחי הפרויקט
•לאחר חלוקה זו תגבה בי דמי הצלחה בשיעור 20% מרווחי המשקיעים. דמי ההצלחה מותנים בכך שרווחי המשקיעים לא יפחתו מסך של 10% נטו לפני מס ביחס למלא ההשקעה ברוטו לכל שנה. בכל מקרה אחר בי לא תגבה דבר.
9.מוקדי הרווח הצפויים הינם כדלהלן:
•הכנסה שוטפת מגבית דמי שכירות
•השבחת הנכס בתכנית שיפוצים
•השבחת הנכס בהפיכת הבניין לבתים משותף (רכישה כבניין בשלמות ומכירה כדירות בודדות)
•עליית ערך הנדל"ן בשוק החופשי.

למידע נוסף ניתן לפנות כאן לאלחנן